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PROPOSTA DE REGULAMENTAÇÃO DE DISTRATO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL É DISCUTIDA PELO GOVERNO

DISTRATO

São inúmeras a demandas judiciais que visam o distrato da compra e venda de imóveis na planta, em razão do inadimplemento da construtora em entregar a obra concluída dentro do prazo estipulado ou para a devolução de lotes adquiridos em loteamentos sem infraestrutura. Atualmente, o assunto é resolvido com base apenas em jurisprudências e súmulas que consolidaram o entendimento de que é abusiva e ilegal a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo.
A questão poderá ser resolvida mais facilmente se houver a consolidação da proposta de regulamentação discutida pelo governo federal.
O assunto foi discutido com a participação de construtoras, incorporadoras, ministérios da área econômica e representantes dos consumidores que chegaram a um acordo nos principais pontos de uma proposta considerada “intermediária”.
Após o debate chegaram à conclusão de que em caso de distrato de contrato de compra e venda de imóveis de até R$ 235 mil, a construtora teria direito a reter a taxa de corretagem mais até 20% do valor já pago pelo comprador, desde que o total não ultrapasse 5% do valor do imóvel.
Já em se tratando de compra e venda de imóveis acima desse valor, a empresa poderia reter a taxa de corretagem mais até 50% das prestações já pagas, desde que o total não ultrapasse 10% do valor do imóvel. No caso de imóveis comerciais, o retido pela construtora não poderia ultrapassar 12% do valor do imóvel.
É importante que o consumidor tome conhecimento dessas limitações às retenções feitas pelas construtoras/imobiliárias, pois atualmente são muitos os casos em o vendedor abusa do seu direito ao reter o percentual sobre o valor total do contrato quando em verdade só pode fazê-lo sobre o valor efetivamente pago pelo comprador até a data da rescisão contratual, ou ainda, realizam a cobrança do valor correspondente à taxa de corretagem quando na prática não houve a prestação do mencionado serviço, como ocorre nos casos em que o comprador faz o acordo e celebra o contrato diretamente com a construtora/imobiliária sem a intermediação de corretor, ou ainda quando este profissional integra o quadro de funcionários da empresa vendedora.
Diante dessa situação questiona-se se é vantajoso para o comprador devolver o imóvel e perder parte do que investiu. Existem casos que o mais viável é fazer com que a contratada cumpra com as obrigações estipuladas no instrumento contratual.
Ademais, nesses casos em que o distrato é motivado pela inadimplência do vendedor, é injusto que o comprador seja punido pelas omissões da construtora ou da imobiliária em cumprir com suas obrigações dentro do prazo previamente estipulado no contrato. Inclusive já temos jurisprudências no sentido de condenar a contratada ao pagamento de danos materiais e morais em razão do descumprimento do acordado entre as partes. Senão vejamos:

APL 0075774-52.2009.807.0001 (TJ-DF) CIVIL. CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRA NÃO ENTREGUE NO PRAZO PREVISTO. CULPA DA CONTRUTORA/INCORPORADORA. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E SINAL DE ENTRADA. MULTA PELA AUSÊNCIA DE REGITRO DE MEMORIAL DE INCOPORAÇÃO DEVIDA. 1. Caracterizada a culpa da construtora/incorporadora pela rescisão contratual, em razão da não entrega do imóvel no prazo previsto, a quantia vertida pelo consumidor deve ocorrer de forma integral, não sendo possível a retenção da taxa de administração nem do sinal de entrada. 3. Comprovada a desídia da ré, ao não registrar o memorial de incorporação, é devido o pagamento da multa de 50%, estipulada no art. 35 , § 5º , da lei 4.6591 /64. 4. Negou-se provimento ao apelo da ré.
Apelação APL 02720936520098260000 – TJ SP- JULGAMENTO “ULTRA PETITA” – INOCORRÊNCIA – PEDIDO OMISSO QUANTO À RESOLUÇÃO DO CONTRATO – DEMANDA INTITULADA DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DO QUE FOI PAGO QUE PRESSUPÕE A PRÉVIA DESCONSTITUIÇÃO DO VÍNCULO JURÍDICO – Compreende-se no pedido aquilo que logicamente dele decorre ilegitimidade ativa “ad causam” da coautora – inocorrência – demanda de cunho real imobiliário – inteligência da regra do “caput” do art. 10 do cpc compromisso de compra e venda – demanda de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de valores pagos – atraso da construtora-ré na entrega do imóvel – alegação de que não houve desfazimento do contrato – descabimento – obra não concluída no prazo estipulado – pretensão da ré em reter percentual dos valores pagos – impossibilidade, porque foi ela quem deu causa ao desfazimento do contrato – as partes devem retornar ao “status quo ante” – súmula 3 do tjsp – sucumbência – reforma do r. julgado para condenar a ré giassetti nas verbas da sucumbência, uma vez que os autores decaíram da parcela mínima do pedido ( cpc , art. 21 , parágrafo único )– sentença reformada – desprivimento do recurso da ré e provimento parcial do apelo dos autores.

Assim, ao se encontrar na situação descrita deve o consumidor buscar respaldo judicial para fazer valer o seu direito, utilizando-se dos mecanismos que o Direito do Consumidor adota a fim de proporcionar um equilíbrio mínimo nas relações de consumo em que o consumidor é sempre a parte mais vulnerável.

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